En eiendomsportefølje verdsettes enhet for enhet: verdiestimat og leieestimat for hver seksjon, og brutto yield regnet ut fra de to. De automatiske verdiene kvalitetssikrer du mot faktiske salg av de samme eller like enhetene, og ved å se om flere verdimodeller peker i samme retning.
Én prosentsats for hele porteføljen holder dårlig. Av 2 542 leiligheter i Oslo som ble solgt igjen fra oktober 2025 til september 2026, ett til tre år etter forrige salg, falt 208 i pris. 348 steg 20 % eller mer.
Tallene gjelder leiligheter i Oslo med minst to registrerte salg i Solgt.no sin database, meldt solgt på FINN eller tinglyst. For hver leilighet er de to siste salgene sammenlignet, der det siste var fra 1. oktober 2025 til 30. september 2026 og det forrige ett til tre år før. Prisen er pris med fellesgjeld, med salgspriser fra 100 000 til 100 000 000 kr.
Hva bør verdsettelsen vise for hver enhet?
For hver seksjon trenger du markedsverdi, forventet leie og fellesgjeld. Med verdi og leie kan du regne brutto yield per enhet, og summert gir enhetene verdien av bygget og grunnlaget for bruttoresultatet.
Portefølje på Solgt.no viser verdiestimat, utleieestimat og yield for alle enheter i en bygård. For hver seksjon får du utleieestimat møblert, umøblert eller per soverom, historiske transaksjoner og fellesgjeld per enhet, og for bygget totalverdi og bruttoresultat med driftskostnader. Yield beregnes som estimert årlig utleieinntekt delt på estimert markedsverdi for hver enhet, i prosent. De historiske transaksjonene viser hva hver enhet ble solgt for sist, og det er utgangspunktet for kontrollen.
Portefølje er eksklusivt for Solgt Max-abonnenter.
Hva viser gjentatte salg av samme leilighet?
| Tid mellom salgene | Leiligheter | Median prisendring | Andel som steg | Endret seg mer enn 10 % |
|---|---|---|---|---|
| 1 til 2 år | 1 047 | +6,6 % | 87,4 % | 34,6 % |
| 2 til 3 år | 1 495 | +10,3 % | 94,4 % | 51,5 % |
En indeks gir alle leilighetene i samme område samme endring. Salgene av de samme leilighetene spriker langt mer. Mellom to salg kan en leilighet ha blitt pusset opp, og da sier markedsutviklingen lite om den ene enheten.
For en portefølje betyr det at enhetene med størst avvik er dem du må se på selv, ikke medianen.
Hvordan kontrollerer du de automatiske verdiene?
Start med salgene du selv har. Når en enhet i porteføljen, eller i samme bygg, blir solgt, sammenligner du salgsprisen med estimatet fra før salget. Noter estimatet før enheten legges ut, så salget ikke allerede er med i grunnlaget. Regn avviket som salgsprisen minus estimatet, i prosent av estimatet, og merk deg enhetene som bommer med mer enn 10 %.
Se deretter på verdimodellene. Solgt.no skriver det slik: Når alle tre modellene peker i samme retning, kan du ha høy tillit til estimatet. Når de spriker, bør du undersøke nærmere.
Gå gjennom enhetene som er pusset opp. Faktorer som nylig oppussing, uvanlig planløsning eller spesielle tomteforhold fanges ikke opp av automatiske modeller. I Verdianalytikeren kan du justere standarden på kjøkken, bad, utsikt og generell standard fra 1 til 10, og estimatet regnes ut på nytt.
Kontroller leien mot kontraktene. Utleieannonser viser normalt etterspurt leie. Et utleieestimat er ikke dokumentasjon på inngått leieavtale. Brutto yield må vurderes sammen med kostnader, finansiering og tomgang.
Hvilke enheter bør du sjekke først?
Enheter der verdiestimatet har endret seg mye siden forrige verdsettelse, er de første. Deretter kommer enheter der modellene spriker, og enheter som er pusset opp siden forrige salg.
Enheter med få sammenlignbare salg i nærheten bør du også se på, fordi hvilke modeller som kan beregnes, avhenger av datagrunnlaget. Sammenlignbare salg velger du selv i Verdianalytikeren: ligner et salg ikke på enheten, tar du det ut av sammenligningen.
Hvor ofte oppdateres verdiene?
Verdiestimatet på Solgt.no er daglig oppdatert og justert for standard og beliggenhet, og i Portefølje kan du følge din egen portefølje over tid. Et verdiestimat er ikke en prognose for fremtidig prisvekst.
Modellestimatet er en indikasjon og erstatter ikke en formell verdivurdering. En etakst er en formell verdivurdering utført av megler etter befaring, og brukes av banker.
For team og integrasjoner finnes Solgt Bedrift, en tilpasset avtale om team, volum, datauttrekk og integrasjoner. Separate API-er prises etter avtale og forbruk.
Verdi, leie og yield for alle enhetene i en bygård ser du i Portefølje.