Når to enkle testmodeller ga omtrent samme tall, bommet de mindre. Det viser en etterberegning jeg gjorde på salg i ti kommuner. I salgsdataene til Solgt.no bommet en enkel indeksert pris med 4,7 % i median når den lå innenfor 5 % av en enkel beregning fra sammenlignbare salg, mot 9,4 % når de to sprikte med mer enn 10 %. Testen omfatter 14 845 boliger som ble solgt på nytt fra 1. november 2025 til 31. oktober 2026.
I dette utvalget sa avstanden mellom modellene altså noe om hvor mye du kunne stole på dem. Det er grunnen til at Verdianalytikeren viser tre verdimodeller side om side og ikke ett tall.
To enkle modeller, bygget for testen
Jeg bygde to forenklede modeller og regnet i etterkant ut hva de ga for boliger som allerede er solgt, der fasiten er kjent. De er bevisst enkle versjoner og ikke Solgts egne verdimodeller.
Enkel indeksert pris. Forrige salgspris for samme bolig, justert med endringen i median kvadratmeterpris for samme boligtype i samme kommune, fra måneden boligen ble solgt sist til måneden den ble solgt nå. Bare måneder med minst 15 salg er brukt. Medianen for salgsmåneden er regnet på alle salg den måneden, også boligens eget. Indeksen bruker derfor priser som først var kjent etter salget.
Enkel sammenligning. Median kvadratmeterpris for samme boligtype i samme grunnkrets, solgt fra 182 dager til 1 dag før salget og med areal innenfor 25 % av boligens, ganget med boligens BRA-i. Den er bare regnet der det fantes minst fem slike salg.
Testsettet er leiligheter, eneboliger, rekkehus og tomannsboliger i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Kristiansand, Bærum, Drammen, Lillestrøm, Asker og Tromsø som ble solgt i perioden og hadde et tidligere salg fra 2015 eller senere, mer enn 30 dager før. For hver bolig gjelder det siste salget i perioden, med pris fra 100 000 til 100 000 000 kr, BRA-i fra 10 til 1 000 m² og kvadratmeterpris fra 1 000 til 300 000 kr. Det tidligere salget har de samme pris- og arealgrensene. Det var 25 434 boliger. Den indekserte prisen kunne regnes for 24 796 av dem, sammenligningen for 14 885, og begge for 14 845.
Bommen er avstanden mellom modellens tall og faktisk salgspris i prosent, uansett retning, begge med fellesgjeld. Avstanden mellom modellene er den indekserte prisen delt på sammenligningen, minus 1, også uansett retning.
Hver modell for seg bommet med rundt 6,5 %
På de 14 845 boligene der begge modellene kunne regnes, lå den indekserte prisen 6,5 % unna salgsprisen i median. Sammenligningen lå 6,6 % unna. Den indekserte prisen traff innenfor 10 % for 67,9 % av boligene, sammenligningen for 68,3 %.
Snittet av de to modellene traff bedre, med en median bom på 5,3 % og 76,1 % innenfor 10 %.
Når modellene var enige, traff de bedre
| Avstand mellom de to modellene | Boliger | Bom, indeksert pris | Bom, sammenligning | Bom, snitt av de to | Snittet innenfor 10 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Innenfor 5 % | 4 742 | 4,7 % | 4,7 % | 4,6 % | 81,8 % |
| 5 til 10 % | 3 931 | 5,6 % | 5,8 % | 4,9 % | 80,2 % |
| Over 10 % | 6 172 | 9,4 % | 9,2 % | 6,4 % | 69,1 % |
Kilde: Solgt.no, registrerte salg 1. november 2025 til 31. oktober 2026 i ti kommuner. Bom er median avvik fra faktisk salgspris.
Når de to modellene pekte mot samme tall, var det lite å hente på å slå dem sammen. Når de sprikte, bommet hver av dem med omtrent dobbelt så mye i denne etterberegningen, og da er spriket i seg selv et signal om å se nærmere på boligen.
For 6 172 av 14 845 boliger, 41,6 %, sprikte modellene med mer enn 10 %.
Hvor godt det treffer, varierer mellom byene
Oslo hadde lavest bom for snittet av de ti kommunene, 4,8 % på 8 918 boliger. Kristiansand hadde høyest, 8,4 % på 488 boliger. Testsettet er også nesten bare leiligheter: 14 600 av de 14 845 boligene. Bare 72 eneboliger fikk begge tallene.
Der det selges få like boliger, har en modell som bygger på naboene mindre å gå på. Da blir det enda viktigere å ha en modell til å holde den opp mot.
Slik bruker Verdianalytikeren tre modeller
Verdianalytikeren i Solgt.no regner ut tre verdier hver for seg: indeksert pris, et AI-estimat og en beregning fra sammenlignbare salg du selv velger. Indeksert pris tar siste kjente salgspris for boligen og justerer den med SSBs boligprisindeks for din boligtype og region. AI-estimatet beregner et verdianslag fra boligdata og registrerte salg, og kommer med en treffsikkerhetsscore. Sammenlignbare salg finner nylig solgte boliger i nabolaget med tilsvarende egenskaper.
Verdianalytikeren viser tre uavhengige verdimodeller slik at du ser spredningen og kan vurdere usikkerheten selv. Når alle tre modellene peker i samme retning, kan du ha høy tillit til estimatet. Når de spriker, bør du undersøke nærmere. Hvilke modeller som kan beregnes avhenger av datagrunnlaget, akkurat som i testen, der sammenligningen manglet for 10 549 av 25 434 boliger.
Verdiestimatet inngår i Solgt Pluss, som koster 499 kr i måneden, eller 399 kr i måneden ved årlig betaling. Et estimat er en indikasjon, ikke en formell verdivurdering eller en garanti for salgspris.
De tre modellene er beskrevet på Sjekk boligverdi, og med Pluss ser du verdiene for en adresse i Verdianalytikeren.