En enebolig merket som oppussingsobjekt i Fredrikstad ble solgt for 23 500 kr per kvadratmeter i median, mot 31 700 kr for andre eneboliger. Det er 25,9 % lavere. For leiligheter var tallene 34 800 kr mot 47 500 kr, 26,7 % lavere. Det bygger på 1 291 salg fra 1. september 2025 til 31. august 2026.
Et oppussingsobjekt lønner seg bare når oppussingen, omkostningene og tiden koster mindre enn den differansen. På en enebolig på 152 m² er differansen rundt 1,25 millioner kr. Det er hele budsjettet ditt, før du har tjent noe.
Hvor mye billigere er et oppussingsobjekt i Fredrikstad?
Kvadratmeterprisen er salgspris med fellesgjeld delt på BRA-i.
| Boligtype | Oppussingsobjekt | Antall salg | Median kr/m² | Median BRA-i | Median totalpris | Median byggeår |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enebolig | Ja | 132 | 23 500 kr | 152 m² | 3,45 millioner kr | 1958 |
| Enebolig | Nei | 453 | 31 700 kr | 163 m² | 5,0 millioner kr | 1972 |
| Leilighet | Ja | 45 | 34 800 kr | 72 m² | 2,52 millioner kr | 1971 |
| Leilighet | Nei | 661 | 47 500 kr | 71 m² | 3,2 millioner kr | 1991 |
Forskjellen per kvadratmeter var nesten lik for begge boligtypene, rundt en fjerdedel. Oppussingsobjektene var også eldre. For eneboligene var median byggeår 1958 mot 1972, for leilighetene 1971 mot 1991, så tallene sammenligner også eldre boliger med nyere.
Det betyr at du ikke skal regne med at et oppussingsobjekt fra 1958 blir verdt det samme som en enebolig fra 1972 når du er ferdig. Sammenlign heller med pussede boliger fra omtrent samme tid i samme område.
I kroner kostet et oppussingsobjekt i median 3,45 millioner kr mot 5,0 millioner kr for andre eneboliger. Husene var også mindre, 152 mot 163 m², så kvadratmeterprisen er det riktige målet for sammenligningen.
Slik ser flipperegnestykket ut
Regnestykket starter med differansen i kroner. For en enebolig på 152 m² er det 8 200 kr per kvadratmeter ganger 152 m², høyst rundt 1,25 millioner kr. For en leilighet på 72 m² er det 12 700 kr ganger 72 m², høyst rundt 0,9 millioner kr.
Av den summen skal du dekke dette:
- Selve oppussingen: håndverkere, materialer og det du finner når veggene åpnes.
- Omkostningene ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysning på en enebolig.
- Renter og felleskostnader i månedene boligen står tom.
- Megler og markedsføring når du selger igjen.
Resten er betalingen for tiden og risikoen din. Mitt råd er å sette opp disse postene med egne tall før du byr, og trekke dem fra differansen. Står det lite igjen på en enebolig der differansen er høyst rundt 1,25 millioner kr, har du kjøpt deg et prosjekt.
Lønner det seg å kjøpe oppussingsobjekt?
Det lønner seg når du kan gjøre mye av jobben selv, eller når boligen trenger kosmetikk og ikke nytt bad, nytt tak og ny drenering. Kjøkken og bad er de dyreste rommene å pusse opp.
Forskjellen på rundt en fjerdedel i Fredrikstad gjelder alle oppussingsobjektene samlet, fra de som trenger maling til de som trenger alt. Ditt objekt kan ligge på begge sider av det tallet, så se på hva som faktisk må gjøres.
Før du byr, test hva oppussingen gjør med verdien. I Verdianalytikeren på Solgt.no kan du endre kjøkken, bad, utsikt og generell standard fra 1 til 10 og se effekten direkte på verdiestimatet. Da ser du om det du planlegger å gjøre, gir mer tilbake enn det koster. Siste salgspris for adressen ser du gratis på Sjekk boligverdi.
Slik finner du oppussingsobjektene
Speider har en egen hurtigkategori for oppussingsobjekter, og du kan filtrere på gjennomsnittlig standard, kjøkkenstandard og badstandard hver for seg. Hver annonse har verdiestimat og delta %, avviket mellom prisantydning og Solgt.no sitt verdiestimat. Kategorien Høy standard viser nøkkelferdige boliger med score på kjøkken, bad og generell standard. Den bruker jeg til å se hva ferdig pussede boliger i samme område legges ut for, før jeg regner på et objekt som trenger jobb. Speider for screening av annonser inngår i Solgt Premium og Max.
Oppussingsobjektene til salgs i Fredrikstad finner du i Speider.