Toroms i Trondheim: slik regner du leie mot kjøpesum

Ja, det finnes et rimelig verktøy, og selve regnestykket er kort. Siden 1. juni 2026 er det lagt ut 558 annonser for leiligheter med ett soverom i postnumre som begynner på 70. Medianleien i disse annonsene er 14 500 kr per måned. Det gir 174 000 kr i året. Kjøper du for 3,5 millioner, er brutto direkteavkastning 5,0 %.

Utleiekalkulatoren på Solgt.no viser estimert månedsleie for en konkret adresse, basert på sammenlignbare utleieobjekter i nabolaget, og regner brutto og netto direkteavkastning mot estimert boligverdi. Leie og kostnader kan du overstyre selv. Kalkulatoren inngår i Solgt Pluss, som koster 499 kr per måned, eller 399 kr per måned ved årlig betaling. Regnestykket mot 3,5 millioner lenger ned er mitt eget, med tall fra Trondheim denne sommeren, og det hører hjemme før visningen, ikke etter budrunden.

Hva ber utleiere om for en toroms i Trondheim?

Tallene under er annonsert leie fra Finn-annonser i Solgt.no sin database, lagt ut fra 1. juni til 16. september 2026, for leiligheter i postnumre som begynner på 70. Det er det utleier ba om. Av de 558 annonsene for ett soverom har 479 poststed Trondheim. Resten fordeler seg på Heimdal med 23, Tiller med 19, Ranheim med 18 og åtte mindre poststeder med til sammen 19. Salgene lenger ned gjelder Trondheim kommune, og 429 av de 432 salgene ligger i de samme postnumrene. De to utvalgene dekker i praksis samme område. En toroms er stue og ett soverom, så annonsene for ett soverom er sammenligningsgrunnlaget.

Halvparten av ettsoveromsannonsene ligger mellom 12 500 og 15 750 kr. Ligger leien du regner med utenfor det spennet, bør du ha en god grunn. Møblering, parkering, etasje og standard kan påvirke leien.

Hva koster en toroms faktisk, og hvor?

Solgt.no har 432 registrerte salg av toroms leiligheter i Trondheim kommune fra 1. juni til 16. september 2026. Medianprisen inkludert fellesgjeld er 2 930 000 kr. Median BRA-i er 43 m², og median kvadratmeterpris er 67 209 kr, altså pris med fellesgjeld delt på BRA-i. Halvparten av salgene ligger mellom 2 600 000 og 3 265 000 kr. Beløpene er gjengitt slik de står i salgsdataene.

3,5 millioner ligger over øvre kvartil på 3 265 000 kr. Slik fordeler salgene seg på bydel:

Med 3,5 millioner ligger du over medianen i alle fire bydeler. Ved medianprisen per kvadratmeter tilsvarer 3,5 millioner omtrent 52 m². Medianarealet i ettsoveromsannonsene er 42 m². Annonsene for to soverom har medianareal 58 m² og medianleie 17 500 kr, 3 000 kr mer i måneden. Annonsene prises etter soverom og areal. Kjøpesummen din står ikke i noen annonse, og derfor må du regne før du byr.

Fra leie til direkteavkastning: regnestykket

Brutto direkteavkastning er årlig leie delt på kjøpesum. Netto direkteavkastning trekker fra det som forsvinner før pengene når kontoen din. Jeg bruker medianleien på 14 500 kr og medianen for fellesutgifter, 2 985 kr per måned, beregnet over de 431 av 432 salgene der fellesutgifter er registrert med et beløp over null.

Hadde du kjøpt til medianprisen på 2 930 000 kr i stedet, ville de samme 174 000 kr gitt 5,9 % brutto. Forskjellen mellom 5,9 % og 5,0 % følger av forutsetningene i eksemplet: samme årlige leie, to ulike kjøpesummer.

Hva fellesutgiftene dekker, står i salgsoppgaven. Kostnader som ikke er med der, som forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold, legger du til selv. Utleiekalkulatoren på Solgt.no justerer netto direkteavkastning for typiske kostnader som forsikring, vedlikehold og kommunale avgifter, og du kan sette inn egne tall. Tabellen over og kalkulatoren viser avkastning før skatt. Lånet er holdt utenfor tabellen. Renter vurderer du for seg, med netto direkteavkastning som utgangspunkt, ikke brutto.

Annonser måned for måned siden september 2025

Jeg tok ut alle ettsoveromsannonser i de samme postnumrene fra 1. september 2025 til 16. september 2026, fordelt på måneden annonsen ble lagt ut.

Fra september til desember 2025 lå medianen på 13 000 kr hver måned. Fra januar 2026 lå den mellom 13 800 og 14 000 kr, og i juni og juli på 14 500 kr. Det er en økning på 11,5 % fra september 2025 til juni 2026. August 2026 hadde 159 annonser og en median på 14 000 kr, 500 kr under juni og juli. De 61 annonsene fra 1. til 16. september har en median på 14 950 kr, men det er en halv måned.

Blant de hele månedene kom flest annonser i juni med 181 og færrest i desember med 90. Kjøper du i høst, har du én observert høst å sammenligne med: 13 000 kr i median fra september til desember 2025, og 14 950 kr i de 61 annonsene fra første halvdel av september i år. Vil du planlegge overtakelsen etter disse tallene, var juni måneden med flest annonser og, sammen med juli, høyest medianleie blant de hele månedene.

Hva Solgt Pluss gir deg for adressen

Solgt Pluss gir deg utleieestimat for møblert, umøblert og per rom for adressen du vurderer, og tre verdimodeller som du kan sjekke mot konkrete sammenlignbare salg du velger selv. Hvilke analyser og modeller som kan beregnes, avhenger av datagrunnlaget for boligen og området. Et estimat er en indikasjon beregnet fra boligdata og registrerte salg, og du kontrollerer kildene og resultatet før du bruker det videre. Hvordan estimatene brukes til å sette leiepris, står på siden om utleie. Vil du først se tallene for kommunen, ligger annonsert leie per soverom på utleiepriser for Trondheim og kvadratmeterpris per boligtype på boligpriser for Trondheim. Planene og hva de inneholder står på prissiden.

Neste steg: slå opp adressen du vurderer i utleiekalkulatoren, hent estimert leie for den, og sett den inn i regnestykket over mot prisantydningen.