Fra registrene henter dere de offentlige opplysningene. Grunnboken viser hjemmelshaver, pant og servitutter. Kommunens arkiv har byggesakene med ferdigattest og godkjente tegninger, og reguleringsplanen som gjelder tomten.
Resten må selger eller megler levere: leiekontrakter og leietakeroversikt, tilstandsrapport, FDV-dokumentasjon, energiattest og forsikring. Er eiendommen et borettslag eller en seksjon i et sameie, ber dere også om vedtekter og årsregnskap.
Dokumentbestilling kan avtales som del av en Enterprise-avtale med Solgt.no. Da avklarer vi sammen hvilke eiendommer og dokumenter oppdraget gjelder, og hvem i teamet som får tilgang.
Hva viser grunnboken, og når trenger dere selve dokumentet?
Kartverket fører grunnboken. En grunnboksutskrift lister hjemmelshaver og de tinglyste heftelsene med dato og dokumentnummer. For pant holder det ofte, fordi dere ser hvem som har pant og for hvilket beløp. Hjemmelshaveren er den som skal signere skjøtet. Står et selskap som hjemmelshaver, sjekk signaturretten i Foretaksregisteret før dere går videre.
Servitutter er vanskeligere. Utskriften gir bare en kort betegnelse, for eksempel en erklæring om veirett eller en bestemmelse om bebyggelse. Hva avtalen faktisk sier, hvem den binder og hvor veien går, står i det tinglyste dokumentet. Kartverket skiller mellom bekreftet grunnboksutskrift og kopi av et tinglyst dokument. For å lese ordlyden trenger dere kopien.
Skriv dokumentnummeret og tinglysingsdatoen inn i dokumentlisten. En eiendom med mange servitutter blir fort uoversiktlig, og nummeret viser hvilken av dem et spørsmål gjelder.
Hva finner dere i kommunens arkiv?
Byggesaksarkivet viser hva som er søkt om, og hva kommunen har godkjent. Ferdigattesten bekrefter at et tiltak er avsluttet i tråd med tillatelsen. Mangler den for et tilbygg eller en innredet loftsetasje, er det et åpent spørsmål om rommene er godkjent for den bruken selger beskriver.
Legg de godkjente tegningene ved siden av plantegningen i salgsoppgaven. Et rom som er tegnet som bod hos kommunen og selges som soverom, gir dere et konkret spørsmål til selger.
Reguleringsplanen sier hva tomten kan brukes til og hvor mye som kan bygges. For en næringseiendom eller en tomt dere vil utvikle, veier planbestemmelsene ofte like tungt som byggesakene.
Har eiendommen flere bygg, merk hver tegning og hvert vedtak med bygget det gjelder og saksnummeret. En nyere tegning av tilbygget svarer på noe annet enn originaltegningen av hovedhuset.
Hva må selger eller megler levere?
Alt som gjelder selgers egne avtaler og drift, ligger hos selger. Be om dette i første forespørsel til selger:
- leiekontrakter med vedlegg og en leietakeroversikt med leie, løpetid og oppsigelsesfrister
- tilstandsrapport
- FDV-dokumentasjon for tekniske anlegg som heis, ventilasjon og brannvarsling
- energiattest
- forsikringsbevis for bygningen
- vedtekter og årsregnskap for borettslag eller sameie
Sjekk leietakeroversikten mot hver leiekontrakt. Verdien bygger på leieinntektene, så et avvik i leie eller løpetid slår rett inn i verdien. Slike avvik ser dere først når de to ligger side om side.
I et borettslag viser årsregnskapet lånene laget har tatt opp. Vedtektene sier blant annet hva som krever styrets godkjenning, som utleie av egen andel.
Hvordan holder dere orden i datarommet?
Gi hvert dokument eiendom, kilde og dato. En kopi fra grunnboken og en leiekontrakt fra selger skal ikke kunne forveksles, og datoen viser hvilken versjon teamet leser.
Dokumentlisten bør også vise det som mangler. Skriv hva dere har bedt om, hvem som har fått forespørselen, og hvilket dokument den springer ut av. Viser en leiekontrakt til et vedlegg som ikke ligger i datarommet, sender dere forespørselen til selger med kontraktens dato og partene.
Knytt hvert åpent spørsmål til dokumentet det gjelder. Et spørsmål om ferdigattesten for tilbygget hører hjemme ved byggesaken, der den som svarer, finner både spørsmålet og tegningene.
Hva kan dere se i Solgt.no?
Med Solgt Pluss får dere hjemmelshavere og integrert grunnboksutskrift. I Verdianalytikeren finner dere verdiestimat, tinglysninger og panteinformasjon, og pantefanen viser hvilke banker som har pant og beløpene.
Med Solgt Max har hver eiendom en egen Saksinnsyn-fane: byggesaker, plansaker og tilgjengelige saksdokumenter fra kommunen. Der finner dere saksnumrene og de godkjente tegningene som ligger i byggesaken, og kan bruke dem som referanse når dere ber om mer.
Ta kontakt på kontaktsiden for bedrift med eiendommene og dokumentene dere trenger.