En leilighet på 60 til 69 m² i Kvadraturen-Eg i Kristiansand ble solgt for mellom 3,2 og 4,2 millioner kr, regnet på den midterste halvdelen av 81 salg fra 1. september 2025 til 31. august 2026. Innenfor samme område og samme størrelse skilte det en million kroner.
Forskjellen på en automatisk boligverdi og en verdivurdering fra megler er om noen ser boligen. Et automatisk verdiestimat regnes ut fra boligdata og registrerte salg. En e-takst er en formell verdivurdering utført av megler etter befaring, og den brukes av banker. Begge står og faller på hvilke sammenlignbare salg de bygger på, og med et slikt spenn avgjør valget av salg tallet.
Hva er forskjellen på verdiestimat og verdivurdering fra megler?
Modellen og megleren starter på samme sted. Begge ser på hva lignende boliger i nærheten er solgt for, og justerer for størrelse, standard og beliggenhet.
Forskjellen ligger i hvem som justerer. En modell regner på det som er registrert om boligen. Megleren går gjennom rommene og bruker skjønn og erfaring. Nylig oppussing, uvanlig planløsning eller spesielle tomteforhold fanges ikke opp av automatiske modeller, og der har megleren et reelt fortrinn.
Til gjengjeld har modellen ingen interesse i svaret. Megleren som vurderer boligen din, vil ofte også ha oppdraget med å selge den. Det er en god grunn til å se hva vurderingen bygger på.
Hvor stor er spredningen i Kristiansand?
Kvadratmeterprisen er salgspris med fellesgjeld delt på BRA-i. Tabellen viser de 14 delområdene med minst 30 leilighetssalg.
| Delområde | Antall salg | Median kr/m² | Midterste halvdel, kr/m² |
|---|---|---|---|
| Kvadraturen-Eg | 481 | 69 100 | 56 600 til 84 100 |
| Lund-Sødal | 305 | 60 600 | 51 900 til 71 300 |
| Midtre Vågsbygd | 119 | 43 600 | 34 200 til 59 000 |
| Grim-Møllevann-Dalane | 96 | 42 700 | 36 100 til 48 900 |
| Søm-Torsvikheia | 89 | 46 500 | 40 500 til 51 400 |
| Slettheia | 62 | 35 800 | 30 500 til 39 900 |
| Søgne Østre | 61 | 40 700 | 34 400 til 50 000 |
| Voie-Møvig | 48 | 34 600 | 29 100 til 39 700 |
| Tinnheia | 45 | 40 600 | 36 700 til 44 200 |
| Kongsgård Øvre-Gimlekollen | 45 | 58 200 | 52 100 til 61 400 |
| Justvik | 39 | 49 300 | 44 900 til 55 700 |
| Hellemyr-Fjellro | 37 | 41 700 | 36 000 til 49 600 |
| Nodeland | 36 | 35 300 | 33 200 til 38 800 |
| Hånes-Timenes | 35 | 39 100 | 31 400 til 47 300 |
| Hele Kristiansand | 1 572 | 52 500 | 40 600 til 67 300 |
Av de 14 delområdene hadde Kvadraturen-Eg det bredeste spennet i midten, 27 500 kr per kvadratmeter, og Nodeland det smaleste, 5 600 kr. I et område som Kvadraturen-Eg kan to verdivurderinger av samme leilighet havne langt fra hverandre bare fordi de bruker ulike salg.
Å holde størrelsen fast snevrer spennet inn, men bare litt. For leiligheter på 50 til 79 m² i Kvadraturen-Eg gikk den midterste halvdelen av 201 salg fra 51 300 til 72 400 kr per kvadratmeter.
Hvor nøyaktig er automatisk boligverdi?
En automatisk verdi er så god som salgene den finner, og i Kristiansand varierer det mye fra område til område. I Lund-Sødal lå den midterste halvdelen av 74 salg av leiligheter på 60 til 69 m² mellom 3,36 og 4,04 millioner kr. Det er et smalere spenn enn i Kvadraturen-Eg, og salgene peker tettere mot samme verdi.
Solgt.no viser tre uavhengige verdimodeller for samme bolig, indeksert pris, AI-estimat og sammenlignbare salg, slik at du ser spredningen. Når alle tre modellene peker i samme retning, kan du ha høy tillit til estimatet. Når de spriker, bør du undersøke nærmere.
Spør hvilke salg vurderingen bygger på
Skal du selge, be megleren om listen over salg verdivurderingen bygger på, og sjekk dem selv. Se på salgsdato, størrelse, etasje og standard. Et salg fra et annet delområde eller fra et år med andre priser kan flytte verdien mye.
Gjør det samme med et automatisk estimat. I Verdianalytikeren på Solgt.no ser du sammenlignbare salg i nærområdet, velger selv hvilke boliger som inngår og kan filtrere på avstand og likhet. Er det et salg som ikke ligner, tar du det ut av sammenligningen og ser hvordan estimatet endrer seg. Du kan også justere kjøkken, bad, utsikt og generell standard fra 1 til 10.
Har du både en verdivurdering fra megler og et estimat, legg de to salgslistene ved siden av hverandre. Der de bruker de samme salgene, er du på trygg grunn. Der de spriker, ser du nærmere på salgene.
Siste salgspris for en bolig ser du gratis på Sjekk boligverdi, og salgene bak en vurdering kontrollerer du i Verdianalytikeren.